RIVALUTAZIONE DI TERRENI E PARTECIPAZIONI

La legge di Bilancio 2019 (Legge n. 145 del 30/12/2018) ai commi 1053 – 1054 dell’unico articolo anche quest’anno ripropone la rivalutazione di terreni e partecipazioni, consentendo di rideterminare il costo di acquisto di terreni edificabili e terreni a destinazione agricola, nonché il costo di acquisto di partecipazioni in società non quotate, possedute alla data del 01/01/2019.

La rideterminazione del valore di acquisto consente di ridurre la plusvalenza in caso di cessione con un risparmio sostanzioso delle imposte sui redditi. Ricordiamo infatti che l’art. 67 co. 1 lett. c) e c-bis) del T.U.I.R. (D.P.R. n. 917/1986) prevede che rientrano nella categoria dei redditi diversi di natura finanziaria le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di partecipazioni sia qualificate che non qualificate. Si menziona, inoltre, che la Legge n. 205/2017 (Legge di Bilancio per il 2018) ha sostituito la progressività IRPEF per i Capital gain ex art. 67 TUIR derivanti da partecipazioni qualificate con l’imposizione sostitutiva del 26%, in precedenza riservata dall’art. 5 del D.Lgs 461/97 alle sole plusvalenze su partecipazioni non qualificate. A tal proposito si ricorda che una partecipazione si intende “qualificata” qualora si detiene una percentuale superiore al 20% dei diritti di voto in assemblea ordinaria (2% se trattasi di società quotate) oppure una percentuale superiore al 25% del capitale o patrimonio societario (5% per le società quotate). La partecipazione, invece, si intende “NON qualificata” qualora si detiene una percentuale pari o inferiore al 20% dei diritti di voto in assemblea ordinaria (2% se trattasi di società quotate) oppure una percentuale pari o inferiore al 25% del capitale o patrimonio societario (5% per le società quotate).

Accanto ad una ripetuta riapertura della possibilità di rideterminazione del valore di acquisto di terreni e partecipazioni, assistiamo ad un continuo aumento delle imposte sostitutive: originariamente fissata nel 2% e 4%, nell’ultima versione scaduta nel 2018 unificata all’8%, con la legge di bilancio per il 2019 le aliquote delle imposte sostitutive vengono differenziate e aumentate all’11% per le partecipazioni qualificate e al 10% per le partecipazioni non qualificate e per i terreni.

Ma vediamo quali sono gli step da compiere per poter usufruire dell’agevolazione:

.  Occorre far redigere, entro il 30/06/2019, una perizia di stima giurata dei terreni e delle partecipazioni che si intendono rivalutare (il valore fiscale risultante dalla perizia è rilevante ai fini del calcolo della plusvalenza da cessione ex art. 67 comma 1 lett. a e b del TUIR);

. Occorre versare un’imposta sostitutiva da calcolare sul valore fiscale risultante dalla perizia. Il vantaggio fiscale della rivalutazione e dell’affrancamento della plusvalenza sta nel fatto che il contribuente paga un’imposta sostitutiva sul valore rivalutato e tassa solo l’eventuale plusvalenza eccedente detto valore. Il 30/6/2019 è la data fissata per il pagamento della prima rata, il pagamento infatti può essere dilazionato in tre rate annuali, con scadenza quindi 30 giugno 2019, 30 giugno 2020 e 30 giugno 2021. Sugli importi dilazionati si applica l’interesse del 3%.

Ricordiamo che un soggetto che ha già rivalutato in passato un terreno o una partecipazione e che ne è ancora in suo possesso, potrebbe avere interesse ad effettuare una nuova rivalutazione, in questo caso, è possibile scomputare dall’importo dovuto quanto versato con la precedente rivalutazione, o chiedere a rimborso l’imposta sostitutiva già pagata se eccedente rispetto a quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione, quest’ultimo punto è stato anche confermato dalla Cassazione con sentenza 19955/2018.

I soggetti abilitati ad effettuare la perizia di stima per la rivalutazione sono: dottori commercialisti, esperti contabili, revisori legali, periti iscritti alla CCIAA ex RD n. 2011/34 per quanto riguarda la rivalutazione delle partecipazioni societarie; ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari, periti industriali edili e periti iscritti alla CCIAA ex rd n. 2011/34 per quanto riguarda la rivalutazione del valore dei terreni.

La rivalutazione si perfeziona solo con il versamento dell’intera imposta sostitutiva o della prima rata ed il contribuente può utilizzare sin da subito il valore periziato ai fini della determinazione della plusvalenza. Ad ogni modo se il contribuente non versa, entro le scadenze, le rate successive alla prima, la rivalutazione si intende comunque perfezionata (a condizione che abbia versato nei termini la prima rata) ma gli importi non pagati saranno iscritti a ruolo (è possibile ricorrere al ravvedimento operoso). Il codice tributo è differente a seconda che oggetto della rivalutazione siano terreno o partecipazioni. In particolare, se trattasi di terreni il codice tributo è 8056 mentre se trattasi di partecipazioni è 8055. Come anno di riferimento andrà indicato “2019”. Si noti come il versamento dell’imposta sostitutiva può avvenire anche mediante l’istituto della compensazione esterna, quindi magari utilizzando un credito IRPEF del contribuente.

I dati relativi alla rivalutazione 2019 andranno riportati nel Modello Redditi/2020 (periodo d’imposta 2019) e l’omissione non ne fa venir meno l’efficacia ma è soggetta a sanzione amministrativa di cui all’art. 8 comma 1 D.lgs. n. 471/1997 (ossia da 250 euro a 2.000 euro) con possibilità di ravvedimento.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che se il contribuente intende, per la determinazione della plusvalenza, avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente indicarlo nell’atto di cessione, anche se il corrispettivo è inferiore. In tal caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento. Se il corrispettivo indicato nell’atto di cessione è inferiore al valore periziato, viene meno l’efficacia della rivalutazione e la plusvalenza andrà determinata considerando il valore di acquisto e non quello rivalutato. Tale regola, tuttavia, non opera se lo scostamento è poco significativo oppure anche nel caso in cui, nonostante si tratti di scostamento significativo, il contribuente abbia comunque indicato nell’atto di cessione il valore rideterminato (Circolare n. 53/E/2015). Con riferimento alla rivalutazione delle partecipazioni qualora la perizia sia stata predisposta per conto della società, il relativo costo è deducibile dal reddito d’impresa della società in quote costanti nell’esercizio e nei 4 successivi; se, invece, la perizia è stata predisposta per conto dei soci, il relativo onere incrementa il costo rivalutato.